Construção e incorporação na bolsa: entenda o setor e como investir

A Bolsa de Valores conta com diversas empresas do ramo de construção e incorporação de imóveis. Eles são setores muito cíclicos e dependem do país como um todo estar bem. Na última década, tivemos momentos muito bons, como os pré-2014, mas também tivemos momentos muito ruins, como os anos entre 2015 e 2017, quando várias empresas se complicaram. A partir desse período, as sobreviventes conseguiram surfar um mercado tranquilo e bastante positivo até 2020.

Durante a pandemia, a Selic, que é um dos principais fatores de impacto no setor, reduziram para níveis baixos, impulsionando o segmento. Por outro lado, os preços dos materiais de construção aumentaram de forma exponencial e as empresas tiveram dificuldade de repassar na ponta final devido à situação delicada que vivia a economia.

Dessa forma, apesar do número de lançamentos ter aumentado, a margem de lucro das empresas reduziu. Para piorar, os juros que outrora estavam baixos, subiram e atingiam o maior patamar dos últimos anos, complicando ainda mais o segmento.

Em 2023 estamos vendo certa estabilização, com os preços do materiais caindo e os juros se tornando mais atrativos ao longo dos meses, o que aquece a demanda por imóveis.

O que fazem?

Após passar pela linha do tempo no setor de construção e incorporação na bolsa, a distinção entre incorporadoras e construtoras precisa ser feita.

As incorporadoras são empresas responsáveis por realizar toda a etapa do desenvolvimento imobiliário, desde a compra do terreno até a venda final. Por outro lado, as construtoras realizam somente a parte da construção, não incorrendo no risco de venda dos imóveis.

Como as empresas na Bolsa são muito grandes, a maior parte delas realizam ambas as funções.

Quem são?

De um lado temos as empresas que operam no segmento de baixo padrão, geralmente com imóveis ligados ao programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), que possuem valor máximo de R$ 350 mil por unidade e costumam realizar unidades padronizadas.

Na outra ponta, temos empresas que atuam no médio, alto e altíssimo padrão, com uma diversidade maior de imóveis, localidades e preços. Confira algumas das principais empresas de construção e incorporação na bolsa.

Atualmente, as maiores empresas ligadas ao MCMV são: MRV (MRVE3), Direcional (DIRR3), Tenda (TEND3), Cury (CURY3) e Plano&Plano (PLPL3).

Já as maiores empresas dos segmentos de médio e alto padrão são: Cyrela (CYRE3), Eztec (EZTC3), Gafisa (GFSA3) e JHSF (JHSF3).

Recentemente, estamos vendo as empresas ligadas ao MCMV apresentando resultados melhores do que as de alto padrão, que estão sofrendo com o patamar mais alto de Selic, com imóveis menos lucrativos lançados em 2021/2022 e com alguns estoques ainda não vendidos da crise de 2015.

Como interpretar os números das empresas de construção e incorporação na bolsa?

A contabilidade do setor tem um modelo peculiar, com o método PoC, do inglês Percentage of Completion ou percentual completo. Quando uma empresa realiza um empreendimento, ela não pode contabilizar a receita a partir do primeiro dia de lançamento, mesmo que todos imóveis estejam vendidos. Nesse método, ela contabiliza a receita na medida da construção dos imóveis. Ou seja, um imóvel que vale R$ 100 milhões e estivesse 50% completo, só poderia apresentar uma receita de R$ 50 milhões, mesmo que estivesse totalmente vendido.

Outras duas variáveis que são extremamente importantes no setor são a VSO, ou seja, vendas sobre oferta e os estoques. A primeira nos mostra as vendas realizadas sobre o total de imóveis ofertados, ou seja, se uma empresa colocou a venda R$ 100 milhões em imóveis e só vendeu R$ 10 milhões no trimestre, sua VSO foi de 10%. Isso é importante pois o ciclo imobiliário leva cerca de 2 anos e meio entre o lançamento e a entrega da obra, dessa forma, uma VSO de 40% ao ano resolveria a questão sem haver acúmulo de estoques. Caso o valor esteja muito abaixo disso, o investidor deve se preocupar em entender a razão.

Mas qual o problema em se ter estoques?

Os estoques em uma construtora geram três problemas principais:

• Precisam ser vendidos com uma rentabilidade menor no futuro.
• A empresa gasta na construção, mas não recebe o dinheiro de volta, então não pode fazer novos imóveis sem se endividar.
• Geram custos de manutenção, afinal, precisam estar sempre “novos” para atrair compradores.

Construção e incorporação na bolsa: conclusão

Por fim, sempre que for ler um balanço de uma empresa do setor, foque nesses pontos:

• Evolução das vendas contra lançamentos realizados, procure empresas que conseguem vender mais do que lançam, ou seja, que estão reduzindo seus estoques.
• VSO, observe o ritmo das vendas, evite empresas com uma VSO muito baixa, já que, isso também geraria um acúmulo de estoques.
• Procure empresas com uma boa rentabilidade na operação, ou seja, a receita subtraída de custos e despesas. Não se apegue muito a despesa financeira, ela é transitória e depende da Selic.

Como foi dito ao longo do texto, as empresas do MCMV são as que estão na melhor fase agora. Dessa forma, apresentaram as maiores altas, com destaque para PLPL3 e TEND3, que subiram quase 200% no ano.

Por outro lado, as empresas de médio e alto padrão subiram pouco no ano e serão muito beneficiadas em uma eventual queda na Selic, podendo viver um ciclo positivo que ainda não chegou, com destaque para a CYRE3 e a EZTC3, que são empresas historicamente boas, tendo sobrevivido a última crise, algo bastante positivo, afinal, a palavra-chave em um setor de altos e baixos é resiliência.