Como fazer a amortização de financiamento imobiliário

Ao assumir uma dívida de longo prazo, o planejamento financeiro é essencial. Isso porque, é preciso ter uma programação de recursos para gerir todas as contas. Por isso, para quem tem um financiamento imobiliário, é importante saber como fazer a amortização.  

A amortização é calculada de acordo com o valor principal do empréstimo ou do financiamento, ou seja, o valor real que foi emprestado ou financiado. Também vale lembrar que as parcelas dos processos incluem não somente a amortização, mas também taxas, juros e encargos previamente estabelecidos. 

Como fazer a amortização de financiamento imobiliário

Antes de tudo, é importante saber a diferença entre amortizar e quitar um financiamento imobiliário. 

A amortização é quando uma pessoa paga antecipadamente uma parte do valor que ela deve do financiamento. Já quitar significa realizar o pagamento de todo o saldo restante de uma só vez. 

Um dos grandes benefícios de amortizar financiamento imobiliário é reduzir o tempo e o valor da dívida, uma vez que essa parte paga antecipadamente tem desconto. 

Além disso, quando se tem a tabela SAC, fica mais fácil pagar a última parcela junto com a parcela atual porque o valor da última é sempre mais baixo. 

Basicamente, existem duas tabelas utilizada pelas instituições para estabelecer o financiamento: a SAC e a Price.  

• SAC significa sistema de amortização constante. Portanto, na tabela SAC o valor das parcelas começa alto e vai diminuindo. Muitos optam pela tabela SAC porque os valores pagos nos anos finais são menores. 
• Por outro lado, na tabela Price, os valores são fixos. Isso significa que a pessoa paga o mesmo valor nas parcelas, do começo ao fim.  

Assim, existem diferença de como fazer a amortização de financiamento imobiliário, dependendo da modalidade.

Como calcular amortização 

Agora que você sabe como funciona o sistema de amortização, vamos trazer um exemplo de cálculo, no sistema SAC. 

Vamos supor que seu financiamento seja de R$ 100 mil e você acertou que a quitação ocorrerá em 10 parcelas. 

Neste caso, o valor total será dividido em 10 vezes de R$ 10 mil. Porém, sobre esse valor, serão acrescentados os juros. Assim, imagine que os juros serão de 2% ao mês.  

Considerando que os juros têm como base de cálculo o valor que falta pagar, o valor de cada parcela do financiamento seria: 

• 1ª parcela: R$ R$ 12.000 (amortização: R$ 10.000 - juros: R$ 2.000 - saldo devedor: R$ 90.000) 
• 2ª parcela: R$ 11.800 (amortização: R$ 10.000 - juros: R$ 1.800 - saldo devedor: R$ 80.000) 
• 3ª parcela: R$ 11.600 (amortização: R$ 10.000 - juros: R$ 1.600 - saldo devedor: R$ 70.000) 
• 4ª parcela: R$ 11.400 (amortização: R$ 10.000 - juros: R$ 1.400 - saldo devedor: R$ 60.000)  

Caso você queira amortizar mais R$ 10 mil extras, o saldo devedor irá para R$ 50 mil. E assim por diante. 

Dessa forma, repare que a taxa de juros fica menor a cada parcela, pois é calculado em cima do valor que resta para quitar o financiamento. Quanto maior o valor que você amortizar, menor a incidência de juros.  

Já no caso da tabela Price, o cálculo de amortização pode pesar no total de parcelas. Pois, você poderá pagar as últimas parcelas do financiamento, sem a incidência de juros.  

Avalie se vale a pena fazer a amortização 

Além de todos os aspectos abordados até agora, é importante você avaliar se vale a pena fazer a amortização.  Abaixo, alguns passos para você descobrir se a amortização será vantajosa.  

Em primeiro lugar, verifique se não há formas mais rentáveis de usar o dinheiro. A maioria dos bancos oferece, em seus aplicativos de internet banking, um cálculo de amortização de financiamento. Dessa forma, você pode inserir os dados e descobrir qual será o desconto real que terá. 

É essencial você entrar em contato com o gerente do banco em que você realizou o financiamento, ou ir pessoalmente à sua agência. Assim, você pode conferir se a simulação feita no aplicativo realmente corresponde à realidade e, ainda, tentar negociar melhores condições.  

Confira se você consegue cumprir as novas condições do contrato. Efetue o pagamento a partir do novo acordo. 

Informações importantes 

Outra informação que você deve considerar a respeito do seu financiamento imobiliário é o valor do CET: Custo Efetivo Total. Ele se refere ao valor da taxa de juros anual que você paga somado a outras tarifas, como seguro e taxa de administração.  

Além disso, segundo o Código de Defesa do Consumidor e o artigo 52 do Banco Central, é direito do consumidor ter o desconto dos juros embutidos no valor total da dívida ao realizar a quitação antecipada ou a amortização de parcelas.  

Por fim, além de prestar atenção nos juros, é preciso estar atento a outros valores que compõem as parcelas: administração, risco ao crédito, seguros, correção monetária projetada, multas e tributos.